Folge anhören auf: Spotify | Apple Podcasts
In dieser Folge bin ich im Gespräch mit Rainer Schilcher, einem der beiden Geschäftsführer von Immoservice Austria. Dieser Online-Service wurde 2013 gegründet und schaffte es 2014 an den Markt. Ziel der ganzen Sache ist es, hilfreiche Web-Tools zur Verfügung zu stellen, um beispielsweise Immobilien einzuwerben, Investments zu prüfen und den Wert einer Immobilie zu berechnen.
Aus dem eigenen Interesse an Wohnimmobilien entstand Immoservice Austria. Die anfängliche Idee dahinter war die Lage von Immobilien deskriptiv anhand von Daten zu beschreiben. Da die Digitalisierung auch 2013 bereits weit fortgeschritten gewesen ist, gab es eine Unmenge an Daten, die man sich nutzbar machen konnte. Auf Daten gestützte Immobilienwerte sind legitim und plausibel, womit diese die erfolgreiche Einwerbung oder Vermarktung von Immobilien unterstützen.
Rainer Schilcher
Web-Tools von Immoservice Austria
Die Hauptzielgruppen der Tools sind Immobilienmakler, Bauträger, Sachverständiger und Investoren. Anfangs stand nur das LageImmo Tool für diese Gruppen zur Verfügung, aber durch die laufende Digitalisierung kamen weitere Tools hinzu wie etwa BewertungsImmo, KaufpreisImmo, RenditeImmo etc. Mittlerweile gibt es sechs Produkte, die eine der Zielgruppen anspricht:
- BewertungsImmo
- KaufpreisImmo
- AngebotsImmo
- RenditeImmo
- LageImmo
- GrundbuchImmo
Grundsätzlich arbeitet Immoservice Austria im B2B Bereich und hat bereits eine stolze Kundengruppe von 600 Unternehmen und 1500 Nutzern. Am meisten genutzt werden die drei Tools KaufpreisImmo, AngebotsImmo und LageImmo.
Zentral war aber auch, den unterschiedlichen Bedürfnissen der Zielgruppen gerecht zu werden. Ein Investor benötigt andere Infos für die Entscheidungsfindung als jemand, der eine Marktpreiseinschätzung oder eine schnelle Bewertung braucht bzw. sich einen Marktüberblick schaffen möchte. Deshalb sind alle Tools integrativ miteinander kombinierbar.
Beispielsweise kann für ein Vergleichswertverfahren das BewertungsImmo und GrundbuchImmo Tool verwendet werden. Für die Bewertung einer Immobilie werden Lageindikatoren verwendet oder für die Renditeberechnung das KaufpreisImmo Tools genutzt, um zu schauen, ob sich der Kaufpreis mit der erzielbaren Miete finanzieren lässt. Man sieht also, die Tools sind je nach Ziel unterschiedlich miteinander kombinierbar.
Immobilienbewertung mithilfe von Daten
Im Bereich der Lagedaten kauft Immoservice Austria diese von Statistik Austria. Auch wird Open Government Data genutzt, also Daten, die laut Verordnung von staatlichen Institutionen der Allgemeinheit zugänglich gemacht werden müssen. Dann gibt es natürlich auch diverse OpenStreetMap Daten, Daten der Europäischen Union, Daten, die sich aus Kooperationen ergeben und selbstverständlich Daten, die aus eigener Recherche herausgehen.
Natürlich nutzen einem die ganzen Zahlen und Fakten alleine nichts, sie müssen erst auswertbar gemacht werden, um Interpretationsmöglichkeiten zu zulassen. Nur so kann z.B. mithilfe von Geo-Daten die Mikro- oder Makrolage exakt analysiert werden.
Immobilientools als Lead Generator
Bald können die Tools von Immoservice Austria als Lead Generator für Makler, Bauträger etc. direkt auf der eigenen Website eingesetzt werden. Solche Implementierungen funktionieren über künstliche Intelligenz, Algorithmen und verschiedenen Modellen. Jetzt hat man aber gesehen, dass vor allem in den letzten drei Jahren es am Immobilienmarkt unglaubliche Preissteigerungen gegeben hat. Das erschwert die Berechnung einer sinnvollen Preisspanne, welche von den Online-Rechnern herausgegeben wird, enorm.
Eine Preisspanne sollte knapp gehalten werden, aber dennoch nicht zu eng gelegt sein. Die Herausforderung dabei ist die hohe Dynamik, mit der sich der Markt verändert. Es bringt nichts, wenn ein Objekt, das eigentlich 200.000 € wert ist, für 1.000.000 bis 3.100.000 € bewertet wird. So bringt das Tool weder dem Käufer oder Verkäufer noch dem Makler etwas.
Was auch angeboten werden soll, ist ein Renditerechner plus Generator, bei dem einige Hard Facts eingegeben werden müssen. Sämtliche Parameter und gewisse Eckdaten wie Nebenkosten usw. werden vorgegeben. Dann können sich Interessenten, die investieren wollen, auf der Homepage die Rendite ausrechnen.
Immobilienwert anhand der Lage berechnen
Bei Immoservice Austria wird wie bei vielen anderen zur vorläufigen Berechnung des Immobilienwertes die Lage verwendet. Dieser ergibt sich aus einem Mix aus fünf Datenquellen. Es werden die drei zum Objekt nächstgelegenen Bushaltestellen, Bäcker, Metzger etc. berücksichtigt, um das Ganze möglichst lebensnah aufzubereiten. Einerseits wird die Luftlinie, aber auch der Fußweg als Distanz in urbane Zonen berücksichtigt. In ländlicheren Gegenden fällt der Fußweg durch das Auto weg.
Ebenso wichtig sind soziodemografische Daten wie: Alter, Familienanteil, In- und Ausländer, Akademikeranteil etc. In Zeiten von Home Office ist auch das Thema Breitbandverbindung zu Hause wichtig geworden. Auch Gefahrenzonen und Risikoflächen, was Hochwasser, Lärm oder Lawinen betrifft, werden mit in die Berechnung aufgenommen. Nutzbare Flächen bis hin zu meteorologischen Daten wie Schnee und Sonnendauer werden analysiert.
In der Bewertung wird sehr genau geschaut, was spricht für das Objekt und was dagegen. Bei der Vermarktung muss man sehr vorsichtig sein und überlegen, an welche Zielgruppe sich das Objekt richten soll und welche Indikatoren für diese Zielgruppe relevant sind. Junge Familien wollen wissen, wo der nächste Kinderarzt, Kindergarten oder die Volksschule ist. Leben andere Familien in der Nähe? Wie laut oder leise ist es dort? Daten alleine nützen einem nur wenig, es braucht ein gewisses Marktverständnis, um die richtigen Parameter auszuwählen.
Wie entwickeln sich Immobilienpreise?
Die letzten zehn Jahre waren für den österreichischen Immobilienmarkt wirklich sehr gut. Selbst während der vergangenen Krise sind die Preise weiterhin gestiegen. Es gibt immer unterschiedliche Preistreiber und verschiedene Faktoren, die den Immobilienmarkt stärker beeinflussen.
Bis Mitte des Jahres war die Vergabe von Wohnkrediten relativ entspannt. Viele Personen haben auf 110% finanziert, also den kompletten Preis plus die Nebenkosten. Jetzt haben wir diese 40-20-35 Modelle. Die Kreditrate darf 40% des monatlichen Nettohaushaltseinkommens erreichen, dann sollte man zumindest 20% Eigenkapital vorweisen können und der Kredit darf maximal 35 Jahre lang laufen.
Dennoch ist es so, dass Immobilien in guter Lage mit guter Ausstattung nach wie vor im Wert steigen werden.
Marketingstrategien von Immoservice Austria
Das Team von Immoservice Austria besucht immer gerne Interessenten vor Ort und erklärt direkt die Tools, welche doch oftmals komplex wirken. So werden die ersten vertrauensbildenden Maßnehmen gesetzt. Partiell wird auch auf Social Media Aktivitäten gesetzt, wo interessante Themen rund um die Immobilienbranche mit Followern geteilt werden.
Grundsätzlich verstehen die meisten, je mehr man sich vom Mitbewerb absetzt und sei das nur durch stichhaltige Daten, die mein Ergebnis rechtfertigen, desto mehr Erfolg kann man für sich erzielen. Die Tools von Immoservice Austria sollen die Bewertungen von Maklern etc. ergänzen und bei der Vermarktung helfen. Wichtig dabei ist natürlich, sich seiner Zielgruppe bewusst zu sein. Für wen wird das Ganze überhaupt gemacht? Wer hat daraus einen Vorteil?
Dann ist natürlich auch die entsprechende Reichweite wichtig, um diese Zielgruppe anzusprechen. In Österreich gibt es sehr gute Immobilienplattformen, die sowohl regional als auch überregional interagieren. Hier muss man wissen, über welche Plattform ich meine Zielgruppe erreichen kann. Zu guter Letzt muss man Kundenbindung erzeugen und Beziehungen pflegen. Wenn man für die Zufriedenheit der Kunden sorgt, sorgt man gleichzeitig für ein wiederkehrendes Geschäft.
Außerdem erstellt Immoservice Austria auch Marktberichte auf Auftrag oder stellen die Basisdaten für andere Reports zur Verfügung. Zum mittlerweile vierten Mal erstellt Immoservice Austria den Immobilienbericht für Stadt und Land Salzburg. Auch solche Berichte sorgen für Sichtbarkeit und Reichweite.
Hier findest du weitere Details zu Rainer Schilcher
Website: https://www.immoservice-austria.com/
Facebook: https://www.facebook.com/immoserviceaustria/
Instagram: https://www.instagram.com/immoservice_austria/?hl=de
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/rainer-schilcher-9bb3b08a/
Weitere Profile und spannende Links von Immobilien-Marketing-Experten Alex Stadler
Du findest mich auf Instagram unter https://www.instagram.com/immobilien.fotograf/
Zahlreiche Tipps für besseres Immobilienmarketing findest du in meinem Blog https://www.immo-marketing.click/blog/
Sichere die 4 gratis Checklisten für die Fotografie deiner Immobilie https://alexstadler.at/immobilien-fotografie-checklisten
Oder hol dir gleich den Onlinekurs für die Immobilienfotografie inkl. digitalem Homestaging https://alexstadler.at/immo-fotografie-online-kurs
Für eine umfangreiche Betreuung zur Optimierung deines Immobilien-Marketings, sichere dir das Immo-Marketing-Coaching: https://alexstadler.at/immobilien-marketing-coaching